このブログは軍用地投資のメリット、デメリットについて説明します。
軍用地とは
軍用地とは沖縄県にある在日アメリカ軍基地と自衛隊施設として使用されている土地のことです。
これらの多くは戦後、国が個人所有の土地を強制的に借地にして米軍基地そして自衛隊施設として使用を許可している状態です。
国は地主に借地料を毎年支払っており、その額は年を重ねるごとに増額され徐々に膨らみ続けています。
沖縄県の米軍施設と自衛隊施設
沖縄県には、31の米軍専用施設があ り、沖縄本島の15%の面積を占めています。
米軍専用施設面積の約70.6%が沖縄に 集中しています。
下の写真が沖縄の米軍施設になります。
借地料
借地料とは、国から地主に支払われる賃料のことです。
毎年ベースとなる借地単価は国と土地連側の交渉によって決定します。
国が借地料として土地の所有者に支払っているその金額は、
令和５年度は総額１０４９億円（年間）にもなっており毎年平均１．１％上昇しています。
下の図は１９７２年から2014年度までの借地料のグラフになります。
ほぼ毎年上昇しているのが確認できますね。
毎年、国と沖縄県の軍用地の代表者とで話し合いがおこなわれ、１年後の借地料が決まります。
もし値上げになれば１㎡あたりの単価が決まり、それに土地面積をかけたものが年間の借地料金になります。
１㎡の借地単価が７００円、土地が５０㎡あれば年間の借地料は７００×５０＝３５００0円になります。
借地料は毎年７月の末に指定した銀行に振り込みされます。
１２月には借地料の改定が行われ翌年の７月末に値上げ分＋その年の借地料が振り込みされます。
軍用地の販売価格
軍用地の販売価格は「年間借地料 × 倍率」できまります。
倍率とは軍用地の人気の高さを数字で表したようなものです、
高ければ人気があり需要があるとイメージすればわかりやすしでしょう
倍率は人気のある那覇空港では60～65倍で現在は取引されています。
嘉手納飛行場を例に上げると現在は５５～６０倍で取引されている相場感になります。
それ以下であれば購入対象に考える物件と考えていいでしょう。
ただし種目、立地等を確認して購入することが望ましいとかんがえます。
借地料が5万円で倍率が50倍で売りだされていると購入価格は約２５０万円だとわかりますので参考にしてみてください。
軍用地の利回り
軍用地の利回りは場所にもよりますが約２％が平均になっていて、
借地料がほぼ毎年上がる場所は複利式の定期預金のようです。
私が所有している嘉手納弾薬庫は毎年１．９７％借地料が上昇しており、
本当に購入してよかったと感じております。
現代のような低金利時代に非常に有効な投資法だといえるでしょう。
軍用地の土地の種別
軍用地の土地の種別には宅地、宅地見込み地、農地、農地見込み地、林地などがあります。
宅地見込み地とは「宅地にしてもOKです」とお許しがでた土地です。
土地の評価は宅地のほうが高いのですが、軍用地では「宅地」より「宅地見込み地」の人気があります。
その理由は、「宅地見込み地」のほうが借地料の値上がり率が平均１．１％であり
「宅地」の０．３％より高くなっていことが原因です。
軍用地を購入する際は宅地見込み地がお買い得と覚えておいてください。
軍用地の人気
軍用地は、他の不動産投資と比べると空室のリスクや修繕・管理費などの費用も不要で家賃の滞納も１００％ありません。
沖縄では今でも人気の投資法なのです。
そして数年前に仲里 圭一さんの著書
『お金持ちはこっそり始めている 本当は教えたくない！「軍用地投資」入門』
が出版されたこともあり、その知名度と人気はさらに広まりつつあります。
購入希望の方はぜひアマゾンでお買い求めください。
メリット
１ 手間がかからない
・他の不動産投資のような手間やコストがほぼない
・毎年の確実な収入を貰うとこができる
・空室のリスクや家賃が払えないといった問題もない
２ 余計な手数料が不要
・借地料は毎年１回７月の下旬に支払われるだけ
・手数料や管理費を支払う必要がありません
※軍用地地主会に入会していれば会費あり
※借地料からの引き落とし
３ ローリスク
・過去４０年間、少しずつ値上がりしてきている
・経済の状況にあまり影響されにくい
・積み立てNISAのように着実に資産を増やせる
４ すぐに売れて現金化も簡単
・軍用地は安定性とその収益性ばつぐん
・他の不動産物件よりも即金性がある
５ 担保価値が高い
・沖縄の銀行は他の不動産よりも、軍用地の担保評価が高い傾向にある
・嘉手納飛行場で５０倍
・嘉手納弾薬庫は４０倍と言った評価じれいあり。
６ 固定資産税が割安
・固定資産税も低い
・民有地より相続税評価核の評価が低い
・相続税対策として購入する方もいる
７ 分筆可能
・一般の土地と同じように分筆が可能
・売り主と交渉しだいでは分筆して購入可能
デメリット
・借地料は１年に１度だけ
・軍用地には返還のリスクがあり
※長期的に投資したいのであれば嘉手納飛行場以北の地域をおススメいたします。
まとめ
以上のことから軍用地投資は公務員・サラリーマンにとってメリットのある投資法だと４年間軍用地を運用し感じております。
事実私が４年前に購入した５００万の嘉手納弾薬庫は今売れば５５０万円で売却できます。
それに加え４年間の借地料もあるのです。
合計すると５９０万ほどの利益を得ることができるのです。
ホントに複利の力は素晴らしいと実感しています。
不安定な世界経済・世界情勢、企業や行政に頼るだけでなく自分で自分の資産を運用し稼ぐ
また副業してビジネススキルを磨き稼ぐ力をやしない
人生のアップデートをする必要があると誰もが感じているとおもいます。
軍用地投資はあなたの人生を明るくできる一つかもしれません。
最後までよんでいただきありがとうございました。
私もブログを始めて１ヵ月ですが１８１円ほどの利益が発生しました。
まずは１円からの収入を目標にしてみるのも良いですね！
興味のある方はぜひこの機会に！！
